产权式商铺法律问题研究

产权式商铺在我国立法上还没有明确的界定，作为一种新型的商业地产模式，从国外的分时度假酒店到产权式酒店的经营模式逐渐演化而来，并在我国飞速发展，由于没有法律的明确规制，产权式商铺的发展引发了许多的法律问题。本文从产权式商铺与分时度假酒店、产权式酒店等相关概念的法律属性比较中得出产权式商铺的特征，区别独立产权式商铺与虚拟产权式商铺，明确了产权式商铺是开发商在商业用地上开发的，分割成大小不一面积的商铺进行出售的，以《房屋买卖合同》建立所有权关系的同时又以《租赁合同》限制业主使用权，形成业主所有权与实际使用权在一定时期内分离，由开发商或第三方进行统一管理，对外招租，业主按期收取租金的商业地产。根据其商铺的物理特点，其权利属性又可以分为两种，其一是商铺之间四至明确，有墙体分隔的形成建筑物区分所有权的独立产权式商铺，其二是商铺之间在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分隔的按份共有式虚拟产权式商铺。结合我国关于产权式商铺法律规定的现状以及存在的开发商违法变更土地用途、违法售后包租、产权登记困境以及产权式商铺运营中的制度问题，提出建立对产权式商铺开发用地的监管机制以及对开发商征信备案制度的构建，确定售后包租合同的法律效力同时取消针对产权式商铺预售禁止的规定，在登记问题上区别独立产权式商铺的区分所有权登记以及虚拟产权式商铺的按份共有登记，建立开发商自有商铺担保制度同时在一定程度上限制业主专有权的行使，解决产权式商铺运营存续问题中各方主体的冲突，以保证产权式商铺的继续运行，在业主委员会管理权限问题上，尊重多数业主意思自治的同时也要保护好少数业主的合法权益，在法律规制和制度设计上一步步完善产权式商铺的运营，使产权式商铺得以健康的发展。