基于层次分析法的城市综合体选址研究

城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体。随着中国国际化进程的加速和城镇化的发展，伴随着开发商对住宅政策风险的规避和对高利润的追求，以及地方政府希望通过城市综合体的建设推动区域发展，增加地方财政收，增加就业等因素的推动下，我国城市综合体的建设迅速扩张。不论初衷如何，城市综合体的遍地开花虽然表明这一物业类型有着广阔的市场前景，但也预示着在市场趋于成熟甚至饱和的情况下，盲目发展可能带来更大的风险，如资金风险、管理风险等。同时由于城市综合体在我国的发展时间短，开发经验缺乏，因此涉及城市综合体选址的理论较少，导致开发商会直接复制发达国家或大型开发商的做法，更有胜者是“先拿地后规划”，这也是目前国内较为成功且有影响力城市综合体项目相对较少的原因之一。
　　本文围绕城市综合体的概念和特征，回顾国内外商业地产选址的相关理论和决策方法，在大量阅读国内外学者对商业地产选址研究的基础上，结合城市综合体选址的一般性程序和原则，分析影响城市综合体选址决策的因素，依据城市综合体的用地特点和决定价格的主要因素及其隶属关系，对影响用地因素进行系统地分析整理，建立一套简单适用的指标体系，通过归纳整理最终确定了地块状况、基础设施、社会因素、经济因素四个一级指标体系，以及水文地质条件、视觉可见性等十五个二级指标体系，然后通过问卷调查的形式收集业内人士对指标的两两比较打分，运用层次分析法对所得数据进行分析得出各指标的权重，找出了对城市综合体选址有重要影响的六个指标，并得出所评价地块的最终评估等级，同时运用该模型对南通圆融广场项目选址进行了实例验证，验证了该模型的可行性和有效性。