散售型服务式公寓物业资产管理增值研究——以深圳企业实践为基础

服务式公寓以“酒店式服务，公寓式管理”为人们所熟知,拥有酒店式服务与公寓配套，传统公寓相比,具备良好的“服务”和“收益”属性，更具备资产运营与资产融资的潜力。为此，本文将服务式公寓的产品和运营模式引入到传统公寓中，提出了散售型服务式公寓概念，并结合物业资产管理理论，进一步探讨该产品的物业资产管理增值因素。
　　本文基于深圳企业的服务式公寓经营和物业资产运营实践，通过对散售型服务式公寓的顾客让渡价值解构和物业资产管理内涵的分析,构建其物业资产管理增值因子。然后通过德尔菲法和层次分析法确定其主要增值因素：
　　1.服务式公寓管理因素（43.73％），核心内容为：客房布局与设计；酒店式的服务配套；服务产品设计；品牌与声誉。
　　2.资产经营管理因素（27.28%），核心内容为：服务式公寓经营营销与地产价值双重营销；物业与人气集聚因素；社区多元化经营增值服务。
　　3.物业管理因素（16.84%），核心内容为：设施设备完好程度和维护运行水准和小区的消防与安全状况。
　　4.组合投资因素（12.14%），核心内容为：金融服务与资产证券化。
　　并通过其权重集中度，构建包含战略层、业务层、职能层三个增值集合的增值金字塔模型，为开发商开发与运营散售型服务式公寓提供借鉴。